פסק-דין בתיק ת"א 18068-11-10

א.        מבוא

1.      מונחת לפני תביעה למתן פסק דין הצהרתי אשר יצהיר כי שטחים בבניין הנמצא ברח' אחוזה 98, רעננה (להלן: "הבניין"), שטרם נרשם כ"בית משותף" בהתאם ל חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), אשר הוצמדו ע"י הנתבעת ליחידות בבניין הנמצאות בבעלותה - הינם חלק מהרכוש המשותף אשר התובעות זכאיות לחלק יחסי מזכויות הבעלות בו. בנוסף, בית המשפט מתבקש להורות על רישום זכויותיהן של התובעות ברכוש המשותף של הבניין, וכן להורות על הריסת כל מבנה או מתקן שנבנה על ידי הנתבעת בשטחי הרכוש המשותף ללא הרשאת התובעות והסכמתן לכך, תוך השבת המצב בבניין לקדמותו, טרם הבניה. כמו כן, מתבקש בית המשפט להורות לנתבעת לידע מראש את התובעות על כל בקשה או פעולה אשר הנתבעת מתעתדת להגיש או לבצע ביחס לרכוש המשותף של הבניין.

ב.         רקע עובדתי

2.      ביום 14.9.1995 נחתם הסכם מכר בין התובעת 2 ומר דוד כהן לבין "אלרם חברה לשיכון בע"מ" (להלן - "אלרם") ובעלי זכויות אחרים (אלרם ובעלי הזכויות האחרים יכונו להלן: "הבעלים המקוריים") לגבי המקרקעין הידועים בלשכת רישום המקרקעין בפתח תקווה כחלקות 1040 ו-1043 בגוש 6850 (להלן: "הסכם המכר" ו "המקרקעין" בהתאמה). בהתאם להסכם המכר רכשו התובעת 2 ומר דוד כהן מאת הבעלים המקוריים שלושה משרדים בבניין שיועד להיבנות על המקרקעין. במהלך השנים 2000-2001 רכשו התובעות מצד ג', מישורים חברה לפיתוח בע"מ (להלן: "חברת מישורים") (ראו עמ' 21 לפ' מיום 6.9.2011 ש' 24-28 וכן את תצהיר מנהל הנתבעת, מר משה שלומזון) משרדים נוספים הנמצאים בבניין [כל המשרדים הנמצאים בבניין שנרכשו ע"י התובעות או מי מהן, יכונו להלן, לשם הקיצור: "נכסי התובעות"].

במהלך שנת 1996 הסתיימה בנייתו של הבניין הידוע ברעננה גם בשם "מרכז אלרם". כעולה מ-מפ/20 (תקנון שהוגש ללשכת רישום המקרקעין לצורך רישום הבניין כבית המשותף) - הבניין כולל קומת מרתף תחתון וקומת מרתף עליון המשמשות גם לצרכי חניית כלי רכב, קומת קרקע, קומות א' ו- ב' של הבניין המשמשות בעיקר למסחר (שתי הקומות האלה תכונינה להלן: "הקומות המסחריות"), וכן קומות ג' עד ה' המשמשות למשרדים. נכסי התובעות נמצאים בקומות המשמשות למשרדים (להלן: "הקומות המשרדיות"). בקומה ו' של הבניין נמצאים מחסנים.

3.      ביום 21.6.2006 מכרו הבעלים המקוריים לנתבעת את כל זכויותיהם בבניין ובחברת הניהול. חברת הניהול של הבניין הוקמה לשם ניהולו בהתאם להסכם שנחתם בין הבעלים המקוריים לבין הנתבעת (להלן: "הסכם הנתבעת"). בטרם נחתם הסכם הנתבעת מכרו הבעלים המקוריים לגורמים נוספים יחידות שונות הנמצאות בבניין. כך למשל, נחתם ביום 1.1.1996 הסכם מכר למכירת משרדים בבניין בין הבעלים המקוריים לבין חברת מישורים (להלן: "הסכם מישורים"). בהמשך, בחודש פברואר 2002, חתמו הבעלים המקוריים על הסכם מכר נוסף עם בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: "בנק מזרחי טפחות").

יצוין כי עד עתה הבניין טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, והאחריות לביצוע רישום זה נותרה מוטלת על הבעלים המקוריים (ראו סעיף 15 בהסכם  הנתבעת).

4.      זמן קצר לאחר ביצוע עסקת רכישת הזכויות בבנין ובחברת הניהול על ידי הנתבעת, החלה הנתבעת, על דעת עצמה, לבצע עבודות בנייה חדשה בשטחים מסוימים שבבניין, לבצע שינויים בעבודות בנייה שבוצעו בעבר בבניין, וכן להשתמש בשטחים שונים הנמצאים בבניין למטרות שונות שנקבעו על ידה.

פעולותיה אלה של הנתבעת כללו בניית 2 מחסנים על גג הבניין, הצבת "מתקני גלישה" סולאריים על גג זה, בניית תוספת לחנות בקומה א'; בניית תא מסופים בקומת הכניסה לשימוש בנק מזרחי-טפחות; עריכת שינויים מבניים בכניסה לבניין, ושימוש במעליות לצרכי הנתבעת.

5.      בתגובה לכך הגישו התובעות ביום 24.2.2010 תביעה כנגד הנתבעת בלשכת רישום המקרקעין בפתח תקווה. תביעה זו נועדה להתברר לפני כב' המפקחת על רישום המקרקעין בפ"ת (להלן: "המפקחת"). בתביעה זו עתרו התובעות למתן הסעדים המפורטים בכותרת של כתב תביעתן בפני המפקחת (תיק מס' 55/10).

למען הסדר הטוב יודגש כי בין הצדדים תלויות ועומדות תביעות נוספות בגין מחלוקות נוספות. תביעות אלה נדונות בפני המפקחת ועניינן חיובן של התובעות ע"י הנתבעת בתשלום יחסי מדמי הניהול והתחזוקה של הבניין. ביום 2.1.11 הגישה הנתבעת תביעה למפקחת לחיוב התובעות בתשלום הפרשי דמי ניהול ותחזוקה בסך של 60,861 ש"ח (תיק מס' 1/11), ואילו ביום 26.9.11 הגישו התובעות תביעה כספית כנגד הנתבעת ע"ס של 100,000 ש"ח, (תיק מס' 171/11).

במסגרת ההליכים הנ"ל הגישו התובעות ערעור לבית משפט זה על ארבע החלטות ביניים אשר ניתנו על ידי המפקחת. ערעור זה התקבל בחלקו ע"י כב' השופט יעקב שינמן [ראה עש"א 33537-11-11 עמליה פרנק-כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חב' וזוב נכסים בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים, ניתן ביום 20.3.2012)].

6.      לבקשת התובעות ובהסכמת הנתבעת נתנה המפקחת ביום 13.4.2010 החלטה לפיה הנתבעת תימנע מביצוע פעולה או שימוש כלשהם בבניה שבוצעה על ידה בשתי הקומות המסחריות שבבניין (להלן: "צו המניעה הזמני").

בתגובה להגשת תשריט לרישום הבניין כבית משותף עפ"י חוק המקרקעין ע"י הבעלים המקוריים הגישו התובעות ביום 12.10.2010 התנגדות לרישום הבניין כבית משותף. במסגרת התנגדות זו עתרו התובעות לקבלת צו מניעה אשר ימנע את רישום הבניין כבית משותף עד למתן פסק דין בתביעה שהוגשה על ידי התובעות.

בהמשך להסכמת הצדדים בדיון אשר התקיים בפני המפקחת ביום 2.11.2010 החליטה המפקחת כי ..."טענות התובעות בהליך רישום הבית המשותף שהינו הליך מינהלי באופיו והן בתיק התביעה שבנדון יסודן בבירור סטאטוס אותם שטחים האם צמודים או רכוש משותף... בירור מצב זכויות הקניין בהליך המנהלי צריך לעשות בבימ"ש המחוזי המוסמך ולפיכך יש להקפיא כאמור את הליך רישומו של הבית המשותף למשך 60 ימים עד לבירור הקנייני כאמור..."

"לפיכך, בהסכמת הצדדים אני מורה על העברת תיק התביעה 55/10 לבימ"ש המחוזי... צו המניעה יוותר על כנו עד למתן החלטה אחרת בבקשה ככל שתוגש לבימ"ש המחוזי הנכבד".

בהתאם להחלטה זו של המפקחת הועברה התביעה לבית משפט זה.

7.      ביום 5.12.2010 הוגשה לבית משפט זה בקשה מטעם התובעות "להמשך הקפאת ועיכוב הליך רישום צו בית משותף עד לקבלת פסק דין בהליך השיפוטי/העיקרי שהועבר לבית זה". בדיון שהתקיים לפני ביום 16.12.2010 הסכימו הצדדים למתווה אשר הוצע על ידי בית המשפט וקיבל תוקף של החלטה. בהתאם למוסכם בין הצדדים נקבע כי אלרם תמשיך ברישום הבניין כבית משותף תוך שמירת מלוא טענותיהם וזכויותיהם ההדדיות של הצדדים, הן לגבי ההליך, והן ביחס לבניין ולחלוקת זכויות הבעלות בו, לרבות ברכוש המשותף.

ביום 20.1.2011 הוגשו שתי בקשות מטעם הנתבעת: בקשה לביטול צו המניעה הזמני, ובקשה נוספת לחייב את התובעות בהפקדת ערבות בנקאית לשם הבטחת נזקי הנתבעת.